Von der Erbschaftssteuer über Erbengemeinschaften bis zum Verkauf

Haben Sie eine Immobilie geerbt? Wollen Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen? Dann verfallen Sie nicht in Panik. Vielleicht mögen Sie zum ersten und womöglich letzten Mal in Ihrem Leben eine Immobilie erben, doch Sie sind in bester Gesellschaft. Denn laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) von 2016 werden bis 2024 ca. 4,3 Millionen Immobilien in Deutschland vererbt. Somit rechnet im Schnitt jeder zweite Deutsche damit, eine Immobilie zu erben. Sie sind also nicht der Einzige und profitieren daher von bestehenden Gesetzen, Rechten und Vorgängen, die bei einer Immobilien-Erbschaft greifen. Damit müssen Sie sich jetzt lediglich vertraut machen. Wir helfen Ihnen dabei, sich einen Überblick über die wichtigsten Schritte und Überlegungen in dieser Situation zu verschaffen und darüber, wie Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen können. Denken Sie stets daran: Nichts ist einfach, aber wenn man will auch nicht kompliziert.

Finanzamt und Grundbuch: die ersten Pflichten

Gerade wenn Ihnen der Erblasser besonders nahe stand, fällt es zunächst schwer den Blick nach vorn zu richten und sich auf die Aufgaben zu konzentrieren, die mit einem Erbe einhergehen. Doch es ist wichtig, sich mit dem Nachlass zügig auseinanderzusetzen. Denn die ersten Pflichten rufen – einige dringender, andere weniger nachdrücklich. So ist der Gang zum Finanzamt unausweichlich und sollte nicht auf die lange Bank geschoben werden. Denn sobald geerbt wurde, gilt eine Frist von lediglich drei Monaten, in der der Erbempfänger dem Finanzsamt sein Erbe melden muss.

Weiterhin muss auch eine Änderung im Grundbuch beantragt werden. Dort stehen zu jeder Immobilie sämtliche Daten. Auch der Besitzer ist im Grundbuch eingetragen. Wird eine Immobilie vererbt, ändert sich dieser Eintrag nicht automatisch. In den ersten zwei Jahren nach dem Erbempfang ist die Grundbuchänderung für den Erben kostenfrei. Daher ist diese Pflicht nicht so dringend, wie die Meldung beim Finanzamt.

Was Sie zur Erbschaftssteuer wissen müssen

Die oben genannte Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber rührt daher, da es die Steuerschuld feststellen muss, die eventuell auf die das Erbe fällt. Eine Erbschaftssteuer wird immer dann auf den Nachlass erhoben, wenn dieser den per Gesetz geregelten Freibetrag übersteigt. Wie hoch der rechtmäßige Freibetrag ausfällt, ist vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig. Grundsätzlich gilt, dass je näher die Verwandtschaft ausfällt, desto größer ist der Freibetrag. Nach diesem Prinzip sind auch die Steuerklassen strukturiert, die letztlich den Steuersatz auf das Erbe bestimmen. Lesen Sie unter Erbschaftssteuer, wie hoch Ihr persönlicher Freibetrag sowie die möglichen anfallenden Steuer sind. Dort erklären wir Ihnen auch, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten, die Erbschaftssteuer legal zu drücken oder sogar zu umgehen.

Bei geerbten Immobilien geht zudem ein Gutachten voraus, welches das Finanzamt eigenständig erstellt, um den Wert der Immobilie und damit den Wert des Erbes bestimmen zu können.  Hier empfiehlt es sich, genau hinzuschauen. Denn die Wertermittlung des Finanzamts beruht auf einen starren Schlüssel, der keine individuellen Faktoren berücksichtigt. Am besten lassen Sie sich von einem unserer Makler mit langjähriger Erfahrung Ihre Immobilie bewerten, was Ihnen auch sehr weiterhilft, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen wollen. In wenigen Schritten erfahren Sie so einen realistischen Verkehrswert der Immobilie. Sollte dieser stark von der Schätzung des Finanzamtes abweichen, ist es ratsam einen eigenen Gutachter einzuschalten

Ich bin nicht allein – Erben in einer Erbengemeinschaft

Alleinerbe zu sein bietet den Vorteil, alles rund um die Erbangelegenheiten selbst entscheiden zu können. Behalte ich die Immobilie? Vermiete oder verkaufe ich sie? Doch oft ist das Erbe an mehrere Personen gerichtet. Ist das der Fall, spricht man von einer Erbengemeinschaft. In einer solchen Gemeinschaft kann keiner der Miterben allein über den gesamten Nachlass entscheiden. Jede Entscheidung bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft. Ziel ist es, das Erbe möglichst zügig und konfliktfrei aufzuteilen, so zum Beispiel das geerbte Haus zu verkaufen. Häufig kommt es aber zum Streit: die angespannte Situation, Miterben, die sich ohnehin schon schlecht verstehen oder sich nicht besonders nahe stehen. All das birgt Konfliktpotenzial. Daher ist es hilfreich neutrale Personen mit einzubeziehen. Dies kann beispielsweise ein Makler sein, wenn die Auflösung des Erbes den Verkauf der Immobilie mit sich zieht, was meistens der Fall ist. Aber welche Rechte haben Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft? Und was passiert, wenn sich die Miterben nicht einigen können? Wir geben Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilien erben in einer Erbengemeinschaft.

 

Die geerbte Immobilie verkaufen

Manchen fällt es schwer, manche empfinden es als Erleichterung die geerbte Immobilie zu verkaufen. Die Gründe sich für einen Verkauf zu entscheiden sind dabei sehr vielfältig. Oft ist die Immobilie zu weit vom Wohnort des Erben entfernt und ein Umzug oder die Vermietung kommen nicht infrage. Oder es gibt Miterben, mit denen das Behalten einer geerbten Immobilie häufig komplizierter und mit mehr Konflikten verbunden ist, als wenn ein Verkauf angestrebt wird. Auf der anderen Seite kann der Verkaufspreis gedrückt werden, sollte die geerbte Immobilie bereits vermietet sein.

Beachten Sie zudem die Spekulationsfrist, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen. Spekulationssteuer fällt an, wenn der Kauf der Immobilie weniger als 10 Jahre zurückliegt und nicht zur Eigennutzung diente. Erben ist dabei nicht mit Kaufen gleichzusetzen. Somit kommt es immer auf den Zeitpunkt an, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Hat er die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben und selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer für Sie als Erbe an. Es sei denn, Sie erben in einer Erbengemeinschaft und zahlen die übrigen Erben aus, um die Immobilie behalten zu können. Dies gilt als teilentgeltlicher Verkauf und wird mit der Spekulationssteuer belastet. Welche Steuern beim Hausverkauf noch anfallen können, erfahren Sie in unseren Steuertipps.

Es gibt also neben den persönlichen auch fachliche Vor- und Nachteile ein geerbtes Haus zu verkaufen. Mit diesen sollte sich jeder Erbe gründlich auseinandersetzen.

Da aber der Zeitpunkt in der Regel mit der Trauerphase zusammenfällt, können die Abwägung sowie der mögliche Verkauf oft schon zu viel Stress bedeuten. Hier helfen fachkundige und vertrauenswürdige Makler. Denn alles, was zum Verkauf einer Immobilie gehört, muss auch im Erbfall gemacht werden. Ein Makler kann die Immobilienbewertung professionell vornehmen, sich um den Energieausweis und weitere zum Verkaufen wichtige Dokumente kümmern und betreut in der Regel den Hausverkauf bis zum Notartermin. In Zeiten der Trauer müssen Sie den Immobilienverkauf nicht allein stemmen, fachliche Unterstützung wird Ihnen vieles erleichtern. Mit der Hausbewertung von Dr. Lorenz Immobilien erfahren Sie schnell und einfach den Verkehrswert Ihrer Immobilie und finden den Immobilienmakler, der zu Ihnen passt und der Ihnen kompetent zur Seite steht.