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Die Scheidungsimmobilie – wenn ein Traum platzt!

Viele Eheleute haben sich den Traum vom eigenen Haus erfüllt. Aber was geschieht, wenn die Ehe zerbricht? Bei einer Trennung gibt es einige Fragen zwischen den Eheleuten zu klären: wer bleibt im Haus wohnen, wer wird Eigentümer? Und vor allem: wer übernimmt die weitere Tilgung der Kredite? Oder muss das Haus verkauft werden?

Eine Ehescheidung lässt die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie unberührt, auch wenn beide Eheleute – wie häufig vereinbart – als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dann steht die Frage der Auseinandersetzung im Raum. Es bieten sich verschiedene Lösungen an:

Will keiner der Ehegatten im Haus wohnen bleiben, mögen ein Verkauf und die anschließende Aufteilung des Erlöses, ggf. nach Abzug der Verbindlichkeiten, häufig ein guter Weg zur Aufhebung der Gemeinschaft sein.

Neben der Abfindung in Geld kommt schließlich auch die Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten aus dem Kreditvertrag durch den übernehmenden Ehegatten in Betracht. Dabei sollte bedacht werden, dass der andere Ehegatte aus dem Darlehensvertrag nur entlassen wird, wenn die Bank dem zustimmt. Es ist daher ratsam, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen. Stimmt die Bank nämlich nicht zu und zahlt der übernehmende Ehegatte trotz Verpflichtung die Raten nicht, ist die Bank nach wie vor berechtigt, auch den anderen Ehegatten in Anspruch zu nehmen. Dies läuft den Interessen des übertragenden Ehegatten nach der Scheidung zuwider, weil er die Immobilie nicht mehr nutzt. Ob die Bank ihre Zustimmung erteilt, hängt insbesondere von der Bonität des verbleibenden Eigentümers und der noch offenen Kreditsumme ab. Eine verweigerte Zustimmung der Bank hindert zwar die Übertragung nicht, erfordert aber weitergehende Regelungen, um die Belange des übertragenden Ehegatten ausreichend zu berücksichtigen. Einem Verkauf jedoch muss die Bank immer zustimmen, das ist gesetzlich so geregelt.

Was ist zu beachten beim Verkauf einer Scheidungsimmobilie?

Ein Hausverkauf wegen Trennung bzw. Scheidung ist eine komplexe Herausforderung, die gut durchdacht sein will.

Viele Fragen müssen geklärt werden: Was passiert mit den Schulden? Zugewinnausgleich? Wenn ja, wie hoch? Wie berechnen?

Scheidung – wann ist der Hausverkauf sinnvoll?

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben maßgeblichen Einfluss auf die Entscheidung über einen Hausverkauf bei Trennung und Scheidung: Die Entscheidungsspielräume können durch die veränderte finanzielle Situation begrenzt werden, häufig ist einen Immobilienverkauf unausweichlich.

Mögliche Motive für einen Hausverkauf wegen Trennung

Finanzielle Gründe spielen eine große Rolle, da sich das gemeinsame Einkommen nunmehr auf zwei Haushalte verteilt und sich die Gesamtkosten aufgrund doppelter Haushaltsführung erhöhen.Die angestrebte wirtschaftliche Entflechtung der Lebensgemeinschaft – ansonsten müssten alle Entscheidungen bezüglich des Hauses (z. B. Modernisierungen) weiterhin gemeinsam getroffen werden) und die durch die Trennung veränderten Lebensumstände, die z. B. eine kleinere Wohnung als sinnvoll erscheinen lassen.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Der Verkauf eines gemeinsamen Hauses oder einer Eigentumswohnung kann schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, wenn

  • eine spätere Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft ausgeschlossen erscheint und wenn entweder
  • die Wohnung für den noch in der Immobilie wohnenden Ehepartnern zu groß ist,
  • die Bewirtschaftungskosten verringert werden sollen oder
  • die Liquidität aus einem Hausverkauf aufgrund der Scheidung für einen Vermögensausgleich (z. B. für einen absehbaren Zugewinnausgleich) benötigt wird.

Oder: Hausverkauf erst nach Ablauf des Trennungsjahres

Nach dem Trennungsjahr ist jeder Ehepartner berechtigt, die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Ggf. kann der andere Ehepartner sogar auf Erteilung der Zustimmung verklagt werden.

Verteilung des Verkaufserlöses aus einem Immobilienverkauf

Nach einem Hausverkauf wird der Verkaufserlös folgendermaßen verteilt:

  • nach Rückzahlung einer eventuell noch vorhandenen Immobilienfinanzierung,
  • abzüglich einer durch das Kreditinstitut eventuell berechneten Vorfälligkeitsentschädigung,
  • bei hälftigem Eigentum an der Immobilie: hälftig auf beide Ehegatten/Partner (unabhängig davon, wie hoch die Investitionen in die Immobilie waren, die von den beiden Ehepartnern nach dem Hauserwerb getätigt wurden).

Zugewinnausgleich bei gemeinsamer Immobilie

Der in die Vermögensberechnung einfließende Wert eines Hauses ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich der auf dem Haus lastenden Immobilienkredite: Beträgt der Verkehrswert 200.000 Euro und ein Immobilienkredit 50.000 Euro, so wird ein Vermögenswert von 150.000 Euro angenommen – bei hälftigem Eigentum an der Immobilie also 75.000 Euro als Bestandteil des Vermögens jedes Partners.

Berechnungsbeispiel Zugewinnausgleich

Beträgt nach Summierung aller Vermögensgegenstände der Zugewinn eines Partners beispielsweise 170.000 Euro und der Zugewinn des anderen 150.000 Euro, erhält der zweite Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs 10.000 Euro (die Hälfte der Differenz zwischen den Zugewinnen der beiden Partner).

Hauskredit nach Trennung: wer trägt die Schulden?

Die Haftung für ein aufgenommenes Immobiliendarlehen ändert sich durch eine Trennung oder Scheidung nicht:

  • Wenn der Kreditvertrag nur von einem der Ehepartner unterschreiben wurde, haftet nur dieser gegenüber der Bank.
  • Wurde der Darlehensvertrag hingegen von beiden Ehepartnern unterzeichnet, so haften beide auch nach Trennung oder Scheidung. Die Bank kann von jedem der beiden Kreditvertragspartner Zahlung in voller Kreditratenhöhe verlangen.
  • Sollte der Kredit nicht mehr bedient werden, so kann die Bank nach Fälligstellung des Darlehens die Zwangsversteigerung betreiben, was oft erhebliche Vermögensschäden für die Hauseigentümer auslöst.
  • Trägt der aus der Immobilie ausgezogene Ehepartner die Ratenzahlung, so kann er sein Einkommen bei der Unterhaltsberechnung um die Monatsraten reduzieren.

Ebenso werden die Eintragungen im Grundbuch durch Trennung oder Scheidung nicht berührt.

Unser Tipp: Wir  beraten Sie in allen Fragen zum Hausverkauf wegen Scheidung. Rufen Sie uns einfach an und vereinbaren Sie einen Termin mit uns, gerne stehen wir Ihnen mit unserem Know-How zur Verfügung.