Goerdelerstr.27

36037 Fulda

0661 96219131

info@dr-lorenz-immobilien.de

Preisklasse: Von zu

Vergleiche Einträge

Nicht nur beim Kauf, auch beim Verkauf von Immobilien können Steuern fällig werden.

Die meisten Menschen wissen, dass sie mit dem Kauf einer Immobilie Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Dass aber auch beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden können, dürfte für manchen Hausbesitzer eine Überraschung sein. Bevor sie eine Immobilie verkaufen, sollten sich Eigentümer daher genau über die Steuergesetze informieren. Unter welchen Umständen müssen Steuern bezahlt werden? Welche – selbstverständlich legalen – Möglichkeiten gibt es, die Steuer rund um den Hausverkauf zu umgehen?

Neben der „Spekulationsfrist“ und der „Drei-Objekt-Grenze” ist steuerrechtlich relevant, ob die verkaufte Immobilie zum Privat- oder Betriebsvermögen gezählt wird.

Veräußerungsgewinne von Immobilien, die beim Verkauf zu einem Betriebsvermögen zählen, sind nämlich grundsätzlich steuerpflichtig. Bei Immobilien, die einem Privatvermögen zugeordnet werden, sind dagegen drei Aspekte relevant:

 

Welche Zeitspanne liegt zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie?

 

Für den Immobilienverkauf ist äußerst relevant, wie lange sich das entsprechende Objekt im Besitz des Verkäufers befindet; unter bestimmten Umständen ist eine Spekulationssteuer fällig. Unter Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird. Bei Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre. Das heißt: Wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen, sind die Gewinne aus dem Verkauf zu versteuern. Oder anders ausgedrückt: Liegen zwischen der Anschaffung einer Immobilie und deren Verkauf mehr als zehn Jahre, dann ist der Gewinn steuerfrei.

 

Die Spekulationsfrist beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag abgeschlossen, so gilt dieses Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Der tatsächliche Nutzungsübergang oder die Eintragung im Grundbuch sind irrelevant.

Im nächsten Schritt ist entscheidend, ob der Verkäufer die Immobilie selbst genutzt hat oder ob es sich um eine fremdgenutzte Immobilie handelt, die verkauft werden soll.

 

Hat der Eigentümer die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt oder wurde sie fremdgenutzt?

 

Der Veräußerungserlös einer eigengenutzten Immobilie bleibt steuerfrei, hier greift die Zehn-Jahresfrist nicht. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei voraufgegangenen Kalenderjahren (auch angebrochene Jahre gelten) durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Unter einem „eigenen Wohnzweck“ versteht der Gesetzgeber, dass das Haus durch den Eigentümer selbst, seinen Ehe-oder Lebenspartner oder kindergeldberechtigten Kindern bewohnt wird.

 

Hausverkauf und Steuern

 

Beispiel 1:

Sie kaufen 2013 ein Haus, bewohnen es ab Dezember 2015 selbst und im Januar 2017 verkaufen Sie das Haus wieder. In diesem Fall ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Beim Verkauf fremdgenutzter Immobilien müssen Sie hingegen eine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie die Zehn-Jahresfrist nicht einhalten. Erst wenn sich die fremdgenutzte Immobilie mindestens zehn Jahre und einen Tag lang im Eigentum des Verkäufers befindet, ist der Veräußerungserlöses steuerfrei.

 

Beispiel 2:

Sie erwerben 2008 eine Wohnung und vermieten diese bis zum Verkauf im Jahr 2016. Die Gewinne aus dem Verkauf sind zu versteuern, da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

 

Ein Tipp für alle Eigentümer einer fremdgenutzten Immobilie: Wenn Sie eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus besitzen und das Objekt stark im Wert gestiegen ist, dann verkaufen Sie es idealerweise erst nach zehn Jahren, um den Gewinn steuerfrei zu realisieren. Alternativ: Sie melden Eigenbedarf an, nutzen die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbst, verkaufen danach und brauchen keine Steuer zu zahlen. Es sei denn, Sie übersteigen mit dem Verkauf die Drei-Objekt-Grenze.

 

Wie viele Immobilien hat der Eigentümer in den letzten Jahren verkauft?

Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren wird als gewerblicher Grundstückshandel verstanden. Unabhängig von der Spekulationsfrist von zehn Jahren gehen die Finanzbehörden von einem steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel aus.

 

Beispiel 3:

Sie kaufen im Jahr 2012 zwei Immobilien. In den Jahren 2013 und 2014 erwerben Sie jeweils ein weiteres Objekt. Über das Jahr 2016 verteilt verkaufen Sie alle vier Objekte. In diesem Fall sind die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel gegeben, da Sie mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert haben. Sie müssen Gewerbesteuer zahlen.

Auch wenn ein Immobilienkäufer zunächst ein einheitliches Objekt kauft und dieses innerhalb von fünf Jahren in mehrere Wohnungen aufteilt und verkauft, hat er Gewerbesteuer zu zahlen.

 

Beispiel 4:

Sie kaufen 2012 ein Mehrfamilienhaus, das Sie in fünf Eigentumswohnungen aufteilen. Über das Jahr 2016 verteilt verkaufen Sie vier Eigentumswohnungen. Auch hier liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Sie haben zwar nur ein Haus gekauft, aber in kurzer Zeit mehr als drei Wohnungen veräußert.

Werden fremdgenutzte Objekte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, so müssen die Gewinne aus dem Verkauf versteuert werden. Wie viel Steuern zu entrichten sind, hängt von zwei Faktoren ab:

von der Höhe des Wertzuwachses und

vom Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Bei der Berechnung der zu entrichtenden Steuer werden zunächst die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusiver Kaufnebenkosten) und der Verkaufspreis gegenübergestellt. Dabei ist steuerlich gesehen nicht nur der Saldo aus dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten als Gewinn zu sehen. Auch geltend gemachte Abschreibungen während der Haltedauer können in die Wertermittlung einbezogen werden.

 

 

Gewerbesteuer

Ordnet das Finanzamt den Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückshandel zu, so hat der Verkäufer Gewerbesteuer zu zahlen. Die Gewerbesteuer ist eine Realsteuer, die zu den Gemeindesteuern zählt.

Grundlage der Gewerbesteuer ist der ermittelte Veräußerungsgewinn, der mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent und mit dem von der jeweiligen Kommune festgelegten Hebesatz multipliziert wird und so den zu zahlenden Gewerbesteuerbetrag ergibt.
Natürlichen Personen und Personengesellschaften wird ein Freibetrag von 24.500 Euro eingeräumt. Vereine und bestimmte Unternehmen erhalten einen Freibetrag von 5000 Euro.

 

Umsatzsteuer

Bei privaten Immobilienverkäufen wird keine Umsatzsteuer berechnet. Bei gewerblichem Grundstückshandel fällt dagegen eine Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent an. Umsatzsteuer entsteht außerdem auf die Makler- und Notargebühren.